God forberedelse før et køb

At købe en campingplads er en delikat proces, og kræver god forberedelse inden et køb. Sælger og ejendomsmægleren har fastsat en pris som køber sikkert synes er for høj. Køber ønsker at købe til det bedst mulige pris og betragter derfor den fastsatte pris som et udspil. Du kan læse meget mere om forberedelsen i min guide til køb af campingplads

Begge parter skal være glade for handlen

Efter 40 år i branchen har vi lært, at det ikke er muligt, at presse sælger til noget som helst, med mindre, at der er tale om, at pladsen SKAL sælges, grundet økonomiske vanskeligheder. Ved et køb, under normale omstændigheder, er det vigtigt, at have for øje, at såvel sælger som køber skal være glade for handlen. En win/win situation, for at sige det på ny dansk.

Forberedelse inden et køb

Inden køber begynder at forhandle om prisen, er der vigtige ting der skal undersøges. Først skal de sidste tre års regnskaber gennemgås. Er der store forskelle i indtjeningen skal årsagen undersøges. Der kan f.eks have været en del håndværkere, et år, grundet arbejde i nærheden. Eller en større gruppe der har besøgt pladsen. Såfremt dette er en engangs fænomen skal der reguleres herfor. Udgiftsmæssige kan der være éngangs udgifter som større reparationer, renoveringer, køb af inventar m.m. Her foretages samme regulering.

Det burde herefter være muligt, at skabe et basis resultat som er et vigtigt redskab i forbindelse med prisfastsættelsen. Som udgangspunkt skal resultatet give en driftherreløn på ca. kr. 2 – 800.000 (afhængigt af pladsens størrelse) samt forrente købesummen. Husk at der også skal være plads til afskrivninger.

Som køber bør pladsens faciliteter undersøges. Er der større punkter der trænger til forandring eller vedligehold skal dette også med i betragtningen.

Budget og Handlingsplan

Herefter udarbejdes et budget. Dette budget samt en handlingsplan forelægges de belåningskilder som køber ønsker at gøre brug af. Såfremt der kommer positive signaler er køber klar til forhandlingerne.

Finansiering

Det er vigtigt for begge parter, at køber har den finansielle situation under kontrol inden forhandlingerne starter. Som udgangspunkt kan der opnås en realkreditbelåning på max. 50 % (realkreditten må ikke belåne inventar) derfor ikke 60 %. Såfremt køber kan fremskaffe f.eks. 25 % af købsprisen kunne det måske være muligt at hente 15 % i banken hvorefter et sælgerpantebrev på 10 % klarer resten. Dette er et tænkt eksempel og det er absolut ikke alle sælger der vil bidrage med en del af finansieringen.

Forhandlingen

Start med at rose pladsen og driftformen. Der er tale om et produkt som sælger er stolt af og gerne sælger til en køber, der bliver ligeså stolt. Såfremt budgettet viser, at der kan opnås en driftherreløn på mellem kr. 2 - 800.000, (størrelses afhængigt) er den udbudte pris korrekt. Er dette ikke tilfældet eller er der renovationsudgifter af væsentlige mængder skal dette medtages i købers udspil. Under forhandlingerne er det vigtigt at fastholde den gode stemning. Som køber er det ligeledes vigtigt, at have kendskab til sit købsmæssige maksimum beløb. Købers kropssprog fortæller sælger når køber er i nærheden af dette beløb. Dermed kan sælger overveje om han ønsker at sælge til beløbet. Har parterne, under processen, brug for at undersøge forskellige oplysninger der kommer frem under købsprocessen er det vigtigt, at der gives tid hertil. Pres ikke modparten men accepter, at tingene ikke nødvendigvis kan klares første gang der er forhandlinger.